대세 완연 그러나 하락 전망이 아직 더 우세

남양주시는 아직... 하지만 보합 전환 코앞?

2023년 상반기는 연초 부동산 규제 완화와 기준금리 동결이 이어지면서 저가 매물 위주로 국지적인 거래가 진행됐다. 아파트 거래량이 적었던 작년 2022년 상, 하반기보다는 거래량이 늘었지만 예년 평균에 비해 적고 가격 움직임이 지역별로 차이가 큰 만큼 주택가격 시장을 전망하는데 시각차가 크다.

2023년 하반기 주택시장은 여느 때보다 상승, 하락에 대한 의견이 분분하다. 주택시장이 바닥이다, 아니다로 여전히 논쟁이 뜨거운 가운데 부동산 포털 직방이 2023년 하반기 주택시장(매매, 전세, 월세) 전망을 조사했다.

※ 설문조사 개요 ▲조사기간: 2023년 6월 14일~6월 30일(17일) ▲방법 및 대상: 직방 어플리케이션 내 접속자 대상, 모바일 설문으로 진행 ▲응답 인원: 1,000명 ▲표본오차: 신뢰수준 95% ± 3.10%p

2023년 하반기 거주지역의 주택 매매가격을 어떻게 예상하냐는 질문에 전체 응답자 1,000명 가운데 45.9%가 ‘하락’할 것이라고 응답했다. ‘상승’할 것이라고 답한 응답자는 31.9%였으며, ‘보합’은 22.2%였다.

지난해 말 2023년 주택 매매가격 전망 설문에서 77.7%가 하락할 것이라고 예상한 결과보다 하락 응답 비율이 크게 줄었지만, 하반기에도 여전히 ‘하락’할 것이라는 답변이 더 많았다. 2023년 하반기 결과는 지난해 말 조사한 ‘상승’(10.2%)과 ‘보합’(12.1%) 응답에 비해 각각 21.7%p, 10.1%p 늘어, 지난해 말 하락 전망이 주도적이었던 시장 분위기와는 달라진 모습이다.

거주지역별로는 지방(48.2%) 거주 응답자가 ‘하락’을 전망하는 응답비율이 가장 높았고, 이어 서울(47.7%)>인천(46.2%)>지방5대광역시(45.3%)>경기(44.3%) 순이었다. ‘상승’을 전망하는 비율도 지방(33.1%)이 가장 높았다. 서울(32.6%) 역시 그다음으로 조사돼 두 권역은 하반기 주택 매매가격이 ‘보합’보다는 ‘하락’이나 ‘상승’할 것이라고 전망하는 의견이 타 지역보다 상대적으로 높았다.

2023년 주택 매매가격이 하락할 것이라고 예상하는 이유로 가장 많이 꼽은 것은 ‘경기 침체 지속’(32.5%)이었다. 그다음으로 ‘현재 가격 수준이 높다는 인식’(23.7%), ‘기준금리 동결 기조지만 금리 높다는 인식’(18.7%), ‘전세 가격 약세로 인한 매매매물 출시’(11.5%), ‘신규 입주 물량 증가’(6.5%), ‘급매물 거래 후 수요심리 위축’(5.2%) 등의 이유를 들었다. 상반기 저가 매물 거래가 이뤄졌지만, 경기가 계속 불안정하고 2~3년 전 대비 가격 수준과 금리가 높다는 인식 등이 여전한 것으로 보인다.

주택 매매가격이 상승한다고 전망한 이유로 가장 많이 꼽은 것은 ‘저점 바닥 인식론 확산 기대’(20.7%)였다. 그다음으로 ‘정부 규제 완화’(20.1%)를 꼽은 사람이 많았고, ‘금리인상 기조 둔화’(15.4%), ‘매물 거래로 인한 실수요 유입’(11.9%), ‘경기 회복 기대’(11.3%), ‘전세가격 회복 조짐으로 매매 상승 기대’(7.5%) 등도 상승 전망의 이유였다.

2023년 하반기 거주지역의 주택 전세가격은 45.6%가 ‘하락’할 것이라고 전망했다. ‘보합’은 27.8%, ‘상승’은 26.6%로 나타났다. 매매와 마찬가지로 전세가격도 하락을 전망하는 의견이 많았다. 거주지역별로는 지방5대광역시(54.0%) 거주 응답자가 절반 이상 하락을 전망했다. 그다음으로는 경기(46.2%)>인천(43.1%)>지방(42.4%)>서울(42.3%) 순으로 하락 전망 의견이 높았다.

전세가격이 하락할 것으로 예상하는 이유로 가장 많이 꼽은 것은 ‘전세사기, 임차보증금 반환 리스크 확대’(27.6%)였다. 그다음으로 많이 꼽은 것은 ‘갭투자 관련 전세매물(역전세 등) 증가’(25.7%)였다. 그밖에 ‘최근 몇 년간 전세가격 급등으로 현재 가격이 높다는 인식’(19.1%), ‘전세 대출 이자 부담으로 인한 전세수요 감소’(15.6%), ‘신규 주택 공급 물량 증가’(10.7%) 등도 하락 예상 이유였는데, 이슈가 계속되고 있는 전세사기, 역전세가 전세 하락을 주도하는 원인인 것으로 보인다.

전세가격이 상승할 것이라고 전망하는 이유로 가장 많이 꼽은 것은 ‘매수 심리 위축으로 전세 수요 증가’(25.2%)였다. ‘특정 지역의 전세 가격 회복 및 하락폭 축소’(22.6%)도 많이 꼽았고, ‘신축, 신규 전세 공급 부족’(17.3%), ‘임대인의 월세 선호로 전세 공급 부족’(15.8%) 등도 상승을 예측하는 이유였다.

2023년 하반기 거주지역 주택 월세가격에 대한 질문에는 ‘보합’ 응답이 38.3%로 가장 많았고 ‘상승’도 36.9%로 미미한 차이를 보였다. 반면 ‘하락’ 의견은 24.8%로 가장 적었다. 지난해 말 2023년 주택 월세가격 전망 결과에선 ‘상승’(36.6%) 응답과 ‘하락’(36.1%) 응답이 팽팽했으나 2023년 하반기에는 ‘하락’ 응답이 크게 줄고 ‘보합’으로 대거 돌아선 모습이다.

월세가격이 상승할 것으로 전망하는 이유로 가장 많이 꼽은 것은 ‘전세보증금 반환 리스크로 월세 수요 증가’(31.4%)였다. 그다음으로 ‘고금리 전세대출 부담으로 월세 수요 증가’(22.8%), ‘매매, 전세가 부담으로 월세 전환 수요 증가’(19.8%), ‘월세 공급 부족’(16.5%) 등을 이유로 꼽았다.

직방앱 이용자가 전망하는 2023년 하반기 주택 매매와 전세가격은 ‘하락’이 더 많았다. 작년 말에 조사한 2023년 가격 전망과 비교하면 ‘하락’ 응답 비율이 현저히 줄고 ‘상승’과 ‘보합’ 의견이 증가해 하락 대세 분위기와는 달라진 양상이다.

하지만 상반기 저가 매물 소진 후 최근 매물이 다시 쌓이거나 관망하는 움직임이 나타나고 있다. 설문 결과에서도 나타났듯이 여전히 경기침체를 우려하는 시장 참여자가 많고 주택가격과 금리가 아직 높다는 인식이 여전해 2023년 하반기 주택 매매가격은 하락을 전망하는 의견이 많았다. 전세가격 또한 전세사기, 역전세, 고금리 등의 여파로 하락을 전망하는 의견이 많았다. 월세가격은 같은 이유로 보합 내지 상승을 전망하는 의견이 많아 월세 선호가 강해지는 시장 변화가 계속될 전망이다.

직방은 이런 전반적인 시장상황을 고려할 때 ‘매물 거래를 계획 중인 수요자라면 전체 시장 움직임보다는 해당 지역의 거래 상황과 가격 변동을 국소적으로 살펴볼 필요가 있다’고 조언했다.

한편 남양주시 아파트는 여전히 타 지역에 비해 시황이 좋지않다. 부동산R114가 7월 7일 발표한 수도권 아파트 시황에 따르면 남양주시 매매는 경기·인천 주요지역 하락 5위를 기록했다.

그러나 남양주시도 시장변화에 포함될 가능성이 있다. 서울 아파트 매매가격과 전세가격이 약 1년 만에 하락세를 멈췄는데(주간 기준 매매가격 지난해 8월 5일 이후 48주 만에, 전세가격 지난해 7월 15일 이후 51주만에 보합 전환), 이런 경향이 신도시와 경인 시장에도 영향을 미칠 것으로 보인다.