지방 주의해야
아파트 매매가격이 하락하고 전세가격은 상승하는 추세가 지속되면서 전세가율(매매 대비 전세가격 비율)도 다시 오르고 있다.
부동산R114에 따르면 전국 아파트 전세가율은 54.3%으로, 지난해 7월 21일 53.9% 이후 가장 높은 수치로 조사됐다.(2/16 R114 시세 기준)
통상 아파트는 비아파트에 비해 전세 대비 매매가격이 높아 깡통전세 위험이 낮은 것으로 인식됐지만, 지방 위주로 전세보증금이 매매가의 80% 이상인 거래비중이 늘고 있어 전세 임차인들의 주의가 요구된다.
부동산R114는 국토교통부 실거래가 자료를 통해 분기별로 같은 아파트(동일단지 및 면적)에서 매매와 전세계약이 모두 1건 이상 체결된 사례를 찾아 실거래 최고가의 격차를 확인했다.
전국 아파트 매매와 전세간 거래가 격차는 2023년 1분기 6,847만원에서 3분기 1억1,587만원으로 확대됐다가 4분기 들어 5,325만원, 2024년 1월 4,332만원으로 다시 축소됐다. 지난해 4분기 기준, 지역별 매매와 전세간 가격 차는 서울이 4억6,592만원으로 가장 큰 반면 경북(427만원), 전북(922만원), 충북(1,541만원) 등은 작았다.
전세와 매매 간 가격 차가 좁아지면 갭투자, 깡통전세 문제가 발생할 수 있다. 주택시장이 위축된 지방에서 전세가율이 높게 형성돼 있어 갭투자 등 투자수요 활성화에는 한계가 있으며 오히려 깡통전세를 경계할 필요가 있는 것.
매매 대비 전세가격 비율 80% 이상 거래비중 20% 상회
매매 대비 전세가격 비율이 80% 이상으로 깡통전세가 의심되는 거래비중을 살펴본 결과 2023년 2분기 19.4%(2만4,152건 중 4,691건)에서 4분기 25.9%(2만1,560건 중 5,594건)으로 6.5%P 늘었다.(전국 아파트 실거래 자료)
지역별로 2023년 4분기 전세가율이 80% 이상인 거래비중은 전북(57.3%), 충북(55.3%), 경북(54.2%), 경남(48.1%) 등 지방 위주로 높고 서울(5.1%), 세종(7.5%), 제주(12.9%), 경기(19.0%), 인천(19.9%) 등은 낮게 나타났다.
실거래가로 살펴본 깡통전세 비중은 실제보다 과다하게 계산될 수 있다. 매매는 시세 대비 저렴한 급매물 위주이고, 전세는 이전 대비 오른 가격으로 계약되고 있어서다.
하지만 아파트값 하락, 전셋값 상승으로 전세가율이 상승하고 있다는 점을 감안하면 지방 소도시 중심으로 깡통전세에 대한 경각심을 가질 시점으로 판단된다. 이런 주택은 전세금보증보험 가입이 제한되거나 보증금 반환이 어려울 수 있어 거래 시 각별한 주의가 요구된다.
