남양주시, 경기·인천 시군구 중 랭킹 3위
향후 1년간 전세만료 보증금 규모 역대 최대치, 300조원 달해
전세보증금 미반환 리스크에 대한 사전 대비 필요
남양주시의 2023년 하반기~2024년 상반기 전세계약 만료가 예상되는 보증금총액(5.73조원)이 충남(5.56조) 등 여러 단일 시도보다 큰 것으로 조사됐다.
부동산 포털 직방에 따르면 경기·인천 지역 중에서 성남시 분당구(9.17조)가 가장 큰 규모였고, 남양주시는 화성(6.55조) 다음으로 많았다. 용인시 수지구(4.91조)와 부천시(4.59조)도 랭킹 5위 안에 들었다.
직방은 2021년 하반기~2022년 상반기 전세거래총액 조사를 통해 향후 전세시장의 보증금 반환 규모를 분석했다.
전세계약 기간을 2년으로 전제하고 분석한 결과 2023년 하반기 계약이 만료되는 2021년 하반기 전국 주택전세거래 총액은 149.08조원이었다. 2024년 상반기 계약이 만료되는 2022년 상반기 전세거래 총액 153.09조원까지 더하면 향후 1년간 전국의 전세계약이 만료되는 보증금은 300조원을 넘어선다.
이 전세보증금의 규모는 2011년 실거래가 공개 이후 집계된 거래액으로는 최고치인데, 2023년 1분기 기준 가계신용 1,853.9조원의 16.3%에 달하며, 주택담보대출 750.2조원의 40.3%에 달하는 규모다.
향후 1년간 전세계약이 만료되는 전세보증금 총액은 서울(118.68조)이 가장 많고, 경기도(98.93조)가 그다음이다. 인천은 15.82조원 규모다. 이는 수도권(233.43조)에 무려 77.3%가 집중된 것을 보여준다.
수도권을 제외하면 지방은 부산의 전세계약 만료 보증금 총액이 12.17조원으로, 지방 중에서는 유일하게 10조원을 넘었다.
경남은 7.77조원, 울산은 2.80조원으로 부울경 권역은 22.75조원(7.5%) 규모였다. 충청권은 대전 6.32조원, 충남 5.56조원, 충북 4.21조원, 세종 2.75조원으로, 전체의 6.2%(18.84조) 비중이었다.
보증금총액 상위 ‘시군구’는 서울의 경우 강남3구, 강서구, 강동구가 상위 5위였다. 강남구(13.21조)가 가장 많았고 송파구(11.60조)는 2위, 서초구(9.25조)는 3위였다. 4, 5위는 각각 강서구(7.47조), 강동구(6.55조)가 위치했다.
강남3구는 단일 시군구로 서울, 경기, 인천, 부산을 제외하고 지방 단일 ‘시도’보다도 많은 보증금의 전세계약만료를 앞두고 있다.
경기, 인천 지역은 위에 적은 대로 이고, 지방은 전세계약만료 보증금 상위 지역이 충청권에 집중됐다. 보증금 규모가 가장 클 것으로 예상되는 지역은 대전 서구(2.52조)이며, 그다음으로 대구 수성구(2.38조), 충남 천안시 서북구(2.22조), 대전 유성구(2.11조), 부산 해운대구(1.97조) 순이었다.
유형별로는 아파트가 가장 많았다. 아파트는 228.38조원으로 전체 전세거래 총액의 75.6% 비중이었다. 그다음으로 연립다세대 33.42조원(11.1%), 단독다가구 22.81조원(7.5%), 오피스텔 17.56조원(5.8%) 순이었다.
여기에서 주의 깊게 봐야 할 부분은 아파트 외 주택이다. 직방에 따르면 아파트 외 주택이 차지하는 비중은 4분의 1이지만, 최근의 전세보증금 미반환 사례가 아파트 외 주택에서 집중되는 만큼 주의가 필요하다.
300조원 규모의 전세보증금이 1년간 일시에 모두 반환되지는 않겠지만 전세거래 보증금 거래총액이 줄어들고, 전국 아파트 전세가격도 2년 전에 비해 13.5% 하락한(직방RED 아파트 전세가격 지수 2023년 5월 기준) 상황을 감안하면 전세보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다.
직방은 “전세 보증금 미반환 사례가 늘어나고, 조직적 전세사기가 드러나는 등 최근의 사건 사고로 인해 전세시장의 불안감이 커지고 있다. (중략) 계약종료 전세보증금이 아직 최대 수준이 아닌 2023년 상반기 상황에서도 보증금 미반환 규모는 더 커지고 있다. (중략) 올해 하반기와 내년 상반기에 역대 최대 규모의 전세보증금 계약만료가 예상되는 만큼 임대인의 상환 능력을 살피는 등 대비가 필요하다”고 조언했다.
