22년 대비 23년 아파트 직거래 줄어, 수도권은 반토막

서울·인천 감소폭 커
수도권, 증여 취득세 기준 변경·편법 증여 조사가 직거래 비중 감소에 영향
지방, 역전세·깡통전세 문제 불거지면서 세입자에게 소유권 이전한 사례 많을 듯

2022년에 비해 2023년 아파트 직거래 비중이 줄었다. 직거래는 공인중개사를 통하지 않고 아파트를 거래하는 것으로, 증여도 포함된다.

부동산R114가 국토교통부의 ‘전국’ 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 2023년 직거래 비중은 11%(총 37만3,485건 중 3만9,991건)로, 2022년 16%(25만8,599건 중 4만289건) 대비 5%p 줄었다. * 2024.01.03 조사, 계약일 기준

‘수도권’ 직거래 비중은 6%(15만3,951건 중 9,484건)로 ‘지방’ 14%(21만9,534건 중 3만507건)에 비해 절반 수준이었다. 수도권 직거래는 2022년(11%)에 비해서도 절반 수준이었다.

2023년 1월부터 증여 취득세 과세기준이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액으로 변경됨에 따라 세 부담이 커진 수도권에서 증여성 거래가 준 것과 정부의 편법 증여 거래 조사로 증여가 준 것이 영향을 미친 것으로 보인다.

이렇게 수도권 비중이 제법 큰 폭으로 준 것이 지난해 전국 통계에 영향을 미쳤다. 지방 역시 시도에 따라 차이가 있겠지만 2022년에 비해 제법 낙차가 컸다.

수도권에서는 특히 서울과 인천 직거래 비율이 전년 대비 많이 떨어졌고, 지방에서는 대구, 대전, 제주, 충북이 전년 대비 많이 하락했다.

전년 대비와 상관없이 직거래 비율 자체가 높은 지자체들이 있다. 2023년 기준 15%가 넘는 곳은 강원(16.3%), 경북(17.6%), 전남(21.6%), 전북(17.0%), 제주(21.4%), 충북(15.3%)이다.

지방의 경우 지방 아파트에 투자한 소유자들이 역전세, 깡통전세 문제가 불거지면서 세입자에게 소유권을 이전해준 사례가 꽤 있을 것으로 추정된다.

보유세 기산일(6/1) 전인 5월, 연말에 직거래 집중 경향 보여
직거래는 특정 월에 집중됐다. 2023년 월간 아파트 직거래 비중 추이를 살펴보면 5월에 비중이 크게 늘었다가 원복하는 흐름을 보였는데, 보유세 기산일(6/1) 전 서둘러 양도에 나선 집주인이 많았던 것으로 보인다.

2022년 말 직거래 비중은 큰 폭으로 늘었다. 세 부담이 커지기 전 증여가 집중된 것이다. 2023년 역시 해를 넘기기 전 소유권을 정리하려는 움직임이 늘면서 4분기 들어 직거래 비중이 확대됐다.

직거래는 비용 절감 가능하지만 사기·기망 조심해야
지방 소도시를 중심으로 아파트 직거래가 이어지면서 비중은 두 자릿수를 유지할 전망이다. 집값 조정기에 급매 대신 증여를 택하거나, 비용 절감 차원에서 공인중개사를 통하지 않는 직거래가 늘어날 수 있는 것이다.

그러나 직거래는 권리분석이나 하자에 대한 부분을 비전문가인 거래 당사자가 직접 확인하고 계약하기 때문에 정보의 비대칭에 따른 사기, 기망의 문제가 발생할 여지가 있어 각별한 주의가 요구된다.