기준금리 인하했지만 전방위 대출규제에 수요자 '갈팡질팡'
시세기준 10월 18일 ‘부동산R114, weekly R report 수도권 APT 시황'
지난주 한국은행이 약 3년 만에 기준금리를 인하함에 따라 수요 증대에 대한 기대감이 일부 있는 상황이지만, 정부가 대출규제를 통한 수요 억제도 동시에 진행하는 상황이다. 이에 따라 자금이 부족한 실수요자를 중심으로 매매와 임대차 사이에서 갈팡질팡하는 모양새다.
최근 시세 추이를 살펴보면 매매가격이 둔화되면 전세가격이 상대적으로 튀거나, 전세가격이 둔화되면 매매가격이 상대적으로 튀는 흐름들이 확인된다. 거래량 또한 매매를 누르면 전월세 시장으로 수요가 이동하면서 전월세 거래량은 늘어나는 양상들이 일부 엿보인다.
거주는 생존과 직결된 부분이므로 대출 규제가 시행되어도 전체(매매+전월세) 수요 총량에는 변화를 주지 못하기 때문으로 풀이된다.
10월 셋째 주(12~18일) 서울지역 시세 조사 과정에서 3회 이상 반복적으로 노출된 키워드는 #전세(176건) #변동(157건) #물건(129건) #거래(61건) 순으로 나타났다. 최근 2~3위권으로 떨어졌던 ‘전세’ 키워드가 다시금 1위로 올라서며 매매에서의 대출규제 영향이 전세에서의 수요 유입 등에 영향을 미치고 있는 것으로 해석된다. 거래 움직임과 관련해서는 #거래절벽 #한산함 #보합 #상승 #매수 #대출규제 #조용 #부족함 #수요감소 등의 전반적인 키워드들로 볼 때 지난 8~9월 대비 분위기는 한풀 꺾인 것으로 확인된다.
□ 매매
서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 상승폭이 둔화되며 0.02% 올랐다. 재건축과 일반아파트 모두 0.02% 상승했다. 신도시는 4주 연속 보합(0.00%)을 기록하며 제한된 가격 움직임을 보였다. 경기·인천도 상승 움직임에서 보합(0.00%)으로 돌아섰다. 수도권 지역 가격 움직임 전반을 서울 지역이 주도하고 있다고 평가되는 부분이다.
서울은 정부의 대출규제 강화에도 불구하고 25개구 중 하락지역이 없었다. 개별지역은 △광진(0.09%) △동작(0.07%) △노원(0.06%) △마포(0.05%) △서초(0.03%) △강서(0.03%) 순으로 올랐다. 광진구 구의동 구의현대2단지, 현대프라임, 자양동 더샵스타시티 등 대단지 중심으로500만원~1,000만원 상승했다.
신도시는 개별지역 모두 보합(0.00%)을 나타냈다.
경기·인천은 △화성(0.10%) △이천(0.06%) △의정부(0.02%) 등에서 올랐고, 나머지 지역은 보합(0.00%)에서 변동폭이 제한됐다.
□ 전세
전세시장은 서울이 전주 대비 0.01%p 커지며 0.03% 올랐다. 반면 신도시와 경기·인천은 각각 보합(0.00%)과 0.01% 변동률을 나타내며 강보합 수준에서 움직였다.
서울은 노원(0.11%)이 한 주 동안0.10% 이상 올랐고, 그다음으로는 △금천(0.08%) △성동(0.06%) △마포(0.06%) △양천(0.05%) △송파(0.04%) △동작(0.04%) 순으로 상승했다.
신도시는 △일산(0.02%) △파주운정(0.01%) 등이 올랐고, 나머지 지역은 모두 보합(0.00%)을 기록했다.
경기·인천은 △수원(0.06%) △구리(0.02%) △시흥(0.01%) △김포(0.01%) △인천(0.01%) 순으로 상승했다.
□ 종합 의견
정부 대출규제의 화살이 저금리 정책대출 상품 중 하나인 디딤돌 대출로 향하면서 해당 상품의 금리 인상과 한도 축소에 따라 실수요층 부담이 커지고 있다.
최근 국토부와 주택도시보증공사(HUG)가 시중은행에 디딤돌 대출 취급을 제한해 달라는 요청 공문을 발송했다. 공문의 주요 내용에서 ‘방 공제’ 부분을 살펴보면 주택임대차보호법상의 최우선 변제 금액에 해당되는 소액 임차 보증금(서울 기준 5,500만원)을 필수 공제하면 수천만원의 대출한도가 급작스럽게 줄어든다. 오는 21일부터 적용될 예정이어서 계약금을 치르고 잔금 마련을 준비하던 실수요층에서의 혼란이 가중되고 있다.
특히 디딤돌 대출 취급 주요 대상이 5~6억원 이하의 중저가 가격에 해당되는 만큼 서울보다는 수도권(경기, 인천) 일대에서 정책모기지 상품을 활용해 내 집 마련을 계획하던 수요층에서의 불만 접수가 크게 늘어날 전망이다.