하반기 주택시장은? 매매는 글쎄... 전월세는 상승 전망

‘PF시장 연착륙 가능할지 건설사·금융권 움직임 예의주시 필요’

올해 하반기 주택시장은 매매와 전·월세 모두 상승할 것이란 전망이 많았다. 다만 부동산R114는 매매의 경우 ‘상승과 하락에 대한 소비자 의견이 팽팽하게 맞서는 중’이라는 견해를 내놨다.

※ 부동산R114 2024년 하반기 주택 시장 전망 설문조사 개요
조사기간: 2024년 6월 24일~7월 5일/ 조사방법: 온라인 설문조사/ 표본수 전국 1,028명/ 성별비중: 남자 47.2%, 여자 52.8%/ 지역비중: 서울 30.9%, 경기 38.8%, 인천 7.7%, 지방 22.6%/ 연령비중: 20대10.9%, 30대 45.0%, 40대 33.2%, 50대 이상 10.9%/ 표본오차: ±3.06%포인트(신뢰수준 95%)

10명 중 3명 이상(36%)은 주택매매 가격이 상승할 것이라고 보았다. 상반기 조사 때(상승 30%, 하락 25%)는 상승 응답이 하락 응답을 2년 만에 역전했는데, 이번 조사에서는 상승(36%)과 하락(21%) 차이가 더 벌어졌다.

이런 조사 결과에 대해 부동산R114는 ‘직전 조사와 마찬가지로 보합에 대한 전망이 10명 중 4명 수준으로 여전히 가장 많은 답변을 차지한 만큼, 상승과 하락에 대한 소비자 의견은 팽팽하게 맞서는 중’이라고 설명했다.

전월세는 양상이 명확했다. 상승 전망이 하락 전망을 크게 압도했다. 전세는 상승 응답이 42.80% 하락 응답이 13.33%로, 상승 비중이 3배 이상 많았다. 월세도 상승 응답이 44.75% 하락 응답이 9.82%로, 4.6배나 더 많았다.

부동산R114는 최근 들어 수요 대비 전세물건 부족 현상이 심화되면서 상대적으로 신축 공급이 부족한 아파트 시장을 중심으로 전월세 가격의 추세 상승이 예견되는 분위기라고 전했다.

매매 상승 이유는 ‘핵심지 아파트 가격 상승’

매매가 왜 상승한다고 답했을까? 이유로 가장 많이 꼽은 것이 ▲‘핵심 지역의 아파트 가격 상승’(32.05%)이었다. 부동산R114에 따르면 올해 들어 서울 강남권과 마·용·성 등의 한강 벨트를 중심으로 신고가 거래가 늘어나면서 외곽지 중심으로 거래량은 물론 가격도 회복세에 들어갔다.

그다음으로 꼽은 것이 ▲‘기준 금리 인상 기조 변화’(23.56%)였다. 부동산R114는 한국은행 기준금리가 2023년 2월 이후 1년 이상 연 3.5% 수준에서 동결됐고, 미국도 2023년 9월 이후 1년 가까이 연 5.25~5.5%로 동결돼 하반기 금리 인상 사이클 종료(인하) 기대감이 커졌기 때문이라고 분석했다.

그밖에 ▲급매물 위주로 실수요층 유입(11.23%) ▲아파트 분양시장 활성화(9.32%) ▲서울 등 주요 도심의 공급부족 심화(7.40%) 등도 매매 상승 요인으로 보았다.

매매가 하락할 것이라고 전망한 사람들도 있었는데 이유로 제일 많이 꼽은 것이 ▲‘경기 침체 가능성’(39.91%)이었다. 부동산R114에 따르면 과거 대비 낮아진 경제성장률 전망(저성장)과 물가 상승에 따른 소비 위축 등으로 경기 침체에 대한 우려감이 여전히 높아서 저런 전망이 나왔다.

하락을 예측한 사람들은 ▲대출 금리 부담 영향(14.22%) ▲가격 부담에 따른 수요 감소(10.55%) ▲대출 규제로 매수세 약화(10.55%) ▲이자 및 세금 부담으로 인한 매물 증가(7.80%) 등도 하락 이유라고 보았다.

전세 상승 이유 ‘매수심리 위축으로 전세수요 증가’

전세 상승 요인으로 가장 많이 꼽은 것이 ▲‘매수심리 위축으로 전세수요 증가’(30.91%)였다. 부동산R114는 수도권 주요지역 위주로 회복된 가격에 대한 부담감과 과거 대비 높은 대출 금리 등으로 위축된 매수심리가 상대적으로 전세수요를 늘려 가격 상승 압박을 높일 수 있다고 분석했다.

그다음으로 ▲임대인의 월세 선호로 전세물건 공급 부족(19.55%) ▲서울 등 주요 인기 지역의 입주물량 부족(19.55%) ▲청약을 위한 일시적 전세 거주 증가(12.05%) ▲월세가격 오름세에 따른 전세가 상승 압력(10.68%) 등도 전세 상승 요인으로 꼽았다.

전세 하락을 전망한 사람들은 이유로 ▲‘일부 지역의 입주물량 증가’(26.28%)를 제일 많이 꼽았다. 이와 관련 부동산R114는 약 1.2만세대의 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축단지)의 입주가 2025년에서 2024년 11월로 빨라지면서 인접 지역에서의 전세가격 하락 기대감이 커진 분위기라고 전했다.

▲임대인의 임차보증금 반환(역전세) 리스크(18.25%) ▲정부의 전세시장 안정대책 효과(15.33%) ▲전세보증보험 가입요건 강화 영향(10.22%) ▲2020~2021년 전세가격 급등 부담감(10.22%) 등도 전세 하락 이유에 꼽혔다.

2024년 하반기 핵심 변수 ‘경기회복 속도 등 대외 경제여건’

소비자들은 2024년 하반기 핵심 변수로 ▲‘국내외 경기회복 속도 등 대외 경제여건’(33.95%)을 1순위로 꼽았다. 부동산R114에 따르면 최근 금리와 관련된 이슈가 뒤로 밀리고 경제성장률 및 수출과 관련된 거시 경제 이슈가 선두로 부상한 분위기다.

다른 변수로는 ▲한국은행 기준금리 동결 및 인하 여부(15.66%) ▲대출, 세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부(11.87%) ▲전월세가격 등 임대차 시장 불안 지속 여부(8.95%) ▲민간소비 등 국내 실물 경기지표 변화(8.85%) ▲정부의 270만호+α 주택공급 정책(6.03%) ▲건축비 등 물가상승(인플레이션) 요소(6.03%) ▲PF 부실 및 금융권 연체율 상승 가능성(5.25%) 등이 있었다.

부동산R114는 지난 5월 정부가 ‘부동산PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’을 발표하며 부실 사업장 정리와 정상 사업장 선별 지원 등의 옥석 가리기 등에 본격적으로 나서고 있다고 전하며, 실제 PF 시장의 연착륙 유도가 가능할지 건설사와 금융권 움직임을 예의주시할 필요가 있다고 조언했다.