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[아유경제_헤드라인] 2023년 계묘년 달라지는 부동산 제도 ‘알아보기’
▲ 2023년 새해도 부동산시장의 한파는 계속될 것으로 전망되는 가운데 정부가 시장의 경착륙을 막기 위해 전방위적으로 규제 완화에 나선 만큼 달라지는 부동산 제도를 잘 살펴볼 필요가 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 2023년 부동산 제도가 어떻게 달라지는지에 시장의 눈과 귀가 모이고 있다. 윤석열 정부의 부동산 정책은 규제에 의한 안정화를 강조하던 이전 정부와 달리 규제 완화를 통해 시장의 활성화를 이끄는 데 방점을 두고 있다. 특히 부동산시장의 특성상 정부의 관점과 드라이브에 매우 강한 영향을 받는 만큼 집권 1년을 앞둔 정부의 시장 규제 완화 정책 기조가 올해도 계속될 것이라는 희망이 시장 내에서도 지배적이다.

이에 본보는 2023년 새해를 맞아 경제 전문가들의 암울한 전망이 이어지고 있는 상황 속에서 올해 달라지는 부동산 관련 제도가 무엇인지 자세히 파악해보고자 한다.

정부, 부동산 규제 대거 ‘완화’… 수요자들 세부담 ↓
부동산 취득세 과세표준 실거래가 ‘변경’, 양도소득세 이월과세 ‘확대’ 등

“최근 주택 가격이 꾸준히 하락하는 추세다. 부동산 규제를 조금 더 빠른 속도로 풀어나가서 부동산시장이 안정을 찾는 데 최선의 노력을 다하겠다”

앞선 발언은 지난해 12월 제1차 국정과제 점검회의에 참석한 윤석열 대통령이 부동산 규제를 두고 한 말이다. 윤 대통령의 발언에서 알 수 있듯이, 정부의 부동산 정책 기조는 명확하다. 그간 지나치게 강했던 부동산 규제를 완화함으로써 시장의 숨통을 트이고 부동산시장의 경착륙을 막겠다는 강력한 의지를 나타내고 있다. 따라서 올해 부동산 관련 제도는 유난히 적잖은 제도적 변화가 예상돼 이에 대한 명확한 인지가 되지 않으면 상당히 곤란한 상황에 직면할 수 있는 시점이기도 하다.

먼저 세제 분야를 살펴보면, 당장 이달부터 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경됐다.

그동안 개인이 부동산을 유상으로 취득했을 경우, 신고가액 또는 시가표준액 중 높은 금액을 과세표준으로 우선 적용해왔지만, 이달 1일부터는 유상 취득이나 건축물을 신축해 취득한 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 내야 한다.

더불어 증여는 세부담이 늘어나는 구조로 변경됐는데, 양도소득세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 확대됐다.

기존에는 배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 후, 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 이 경우 취득금액은 높이고, 양도차익은 줄어 양도세가 절세되는 효과가 있었다.

하지만 배우자 등 특수 관계인과의 거래를 이용해 조세 부담을 부당하게 회피하는 행위를 방지하기 위해 기간을 10년으로 늘리면서 자산을 증여하는 경우, 증여 후 10년 이내의 양도 계획까지 고려하도록 절세 요건을 까다롭게 만들었다.

또 부동산 증여를 통해 발생하는 취득세에 대한 산출방식도 바뀌는데 과세표준이 시가보다 상대적으로 낮은 ‘시가표준액(개별공시가격)’을 적용하던 이전과 달리 올해 증여물량부터는 ‘시가인정액(취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준)’으로 취득가액이 매겨진다. 과세표준이 실거래가를 적용함에 따라 증여로 인한 취득세 부담이 늘어날 것으로 보인다.

종합부동산세(이하 종부세) 기본공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향 조정됨에 따라 세부담이 대폭 절감했다는 점도 눈에 띈다. 올해부터 1주택자는 12억 원, 다주택자는 9억 원까지 기본공제가 가능하며, 공동명의로 주택을 보유한 경우에는 최대 18억 원까지 공제할 수 있게 됐다.

이뿐만 아니다. 세율 적용 방식도 바뀌면서 조정대상지역 여부와 관계없이 2주택까지는 중과세율을 적용하지 않는다. 기존에는 조정대상지역 내 2주택 또는 3주택 보유자일 경우 종부세가 중과세였다. 세율 역시 변경돼 중과세율인 1.2~6%가 아닌 일반세율 0~2.7%를 적용받는다. 과세표준 12억 원을 초과한 3주택 이상 다주택자는 기존대로 중과세율을 적용받지만, 최고 세율은 현행 6%에서 5%로 낮아졌다.

공공분양 미혼청년 ‘특별공급’ 도입
민간분양 면적에 따라 청약가점제 ‘개편’

청약제도 개편으로 달라지는 청약가점제 내용 역시 알아두는 것이 좋다.

먼저 투기과열지구 내 전용면적 기준 85㎡ 이하인 중소형 면적에 추첨제가 새로 신설된다. 이전까지 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급됐기 때문에 상대적으로 부양가족이 적고 무주택기간이 짧아 가점이 낮은 청년층의 당첨 기회가 적어 이에 대한 개선이 필요하다는 지적이 많았다.

이에 정부는 민간분양 면적에 따라 청약가점제를 개편하면서 규제지역 내 전용면적 60㎡ 이하 주택은 ‘가점 40%+추첨 60%’를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 ‘가점 70%+추첨 30%’로 추첨제 비율을 늘렸다. 특히 투기과열지구 내 전용면적 85㎡를 넘는 대형 면적에 대해서는 기존 ‘가점 50%+추첨 50%’에서 ‘가점 80%+추첨 20%’로 가점제 비율을 대폭 상향 조정했다. 조정대상지역 내 대형 면적 역시 ‘가점 30%+추첨 70%’에서 ‘가점 50%+추첨 50%’로 가점제 비중을 높였다. 반면, 비규제지역의 경우에는 기존대로 전용면적 85㎡ 이하는 ‘가점 40%+추첨 60%’, 85㎡ 초과는 ‘추첨 100%’를 그대로 적용한다.

더불어 올해 상반기부터는 공공분양 청약 시, 미혼 청년에게도 특별공급 기회가 도입된다. 지금까지는 신혼부부나 생애 최초 주택구입자 등 기혼자들 중심이었다면 지난해 10월 정부가 발표한 ‘청년ㆍ서민 주거안정을 위한 공공분양 50만 가구 공급계획’에 따라 공공분양 모델 가운데 하나인 ‘나눔형(시세 70% 이하 분양가+시세차익 70% 보장)’과 ‘선택형(임대 후 분양)’에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 생기면서 미혼 청년도 집 마련에 기회가 생긴다.

부동산 전문가는 “올해부터는 청약에서 대대적인 변화가 있는데 최근 미분양 물량이 급격히 증가한 가운데 청약 문턱을 낮춘 것이 핵심”이라면서 “수요자 요구에 따라 청약가점제와 추첨제 비율을 조정한 것도 차별화를 뒀고, 더 다양한 청년층에게도 집을 마련할 방안을 마련한 것이 특징적”이라고 설명했다.

안전진단 기준 완화… 재건축 규제 문턱 ↓
이밖에 주택임대차신고제도 계도기간 종료, 아파트 관리비 공개 대상 ‘확대’

그간 사업 진입을 어렵게 한 재건축 규제 문턱도 확 낮아져 지난 9일 서울 양천구 목동신시가지 3ㆍ5ㆍ7ㆍ10ㆍ12ㆍ14단지 등이 일제히 안전진단 통과 판정을 받았다.

이달 5일부터 ‘재건축 안전진단 규제 완화’가 바로 시행되면서 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 대폭 줄임과 동시에 주거환경과 설비 노후도 비중은 30%로 상향 조정했다. 판정 기준도 평가 항목별 합산 점수에 따라 ▲재건축(30점 이하) ▲유지보수(55점 초과) 등은 현행대로 유지했지만, 조건부 재건축 점수를 기존 30~55점 이하에서 45~55점으로 조정해 45점 이하의 경우 재건축 추진이 가능하게 했다. 여기에 조건부 재건축 단지에 한정해 시행했던 2차 안전진단도 지자체 요청이 있을 경우에서만 시행하도록 했다.

유관 업계 관계자는 “전 정부 시절 재건축 활성화를 막기 위한 규제 일변도의 정책을 구사하다 보니 안전진단 통과 건수가 급감했었다”면서 “앞으로는 안전진단 절차를 통과하는 사례가 많아져 추후 주택 공급 물량도 늘어날 여력을 확보할 것으로 보인다”고 귀띔했다.

이외에도 오는 6월 주택임대차신고제도 계도기간이 종료된다. 2021년 6월 1일 주택임대차신고제 시행 이후 1년간 계도 기간을 운영해 왔으나, 시민들의 적응 기간을 고려한 정부가 추가 1년을 더 연장했고 연장 계도기간이 올해 5월 31일부로 끝난다. 이 때문에 계도기간이 만료되는 시점인 올해 6월 1일부터는 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과된다.

아파트 관리비 공개 대상도 입주민의 알 권리와 관리비 투명성 강화를 위해 공동주택 50가구 이상으로 확대된다. 다만, 50~100가구 미만의 다세대주택 등 소규모주택의 경우 공개항목을 기존 21개에서 13개로 간소화한다.

▲ 지난 정부에서 ‘집값 급등의 주범’으로 꼽혔던 고가주택 보유자와 다주택자에 대한 규제도 완화된다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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