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[아유경제_특집] 뭉칠수록 좋다?… 통합 재건축 잇따라 ‘등장’
▲ 최근 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 통합 재건축을 추진하는 곳이 늘고 있다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=서승아 기자] 최근 재건축 규제 완화 기대감이 커져 수도권을 중심으로 통합 재건축을 선택하는 곳이 많아지고 있다.

강남ㆍ여의도 통합 재건축 ‘시동’
1000여 가구 이상 대단지 계획

통합 재건축은 여러 단지를 하나로 연합해 재건축을 추진하는 방식을 뜻한다. 각자 재건축을 추진할 때보다 사무실, 관련 인력 등에 대한 비용을 절감할 수 있고 사업 완료 이후 대단지가 조성되면 대규모 커뮤니티시설 조성, 관리비 절감 등 생활환경 측면에서도 유리하다. 또한 통합 재건축으로 사업 규모가 커지면 협상력을 높일 수 있고 대형 건설사가 시공자 입찰에 참여할 가능성이 커진다.

서울 강남구는 대치우성1차아파트(이하 대치우성1차)와 대치쌍용2차아파트(이하 대치쌍용2차)가 통합 재건축에 속도를 내고 있다. 대치쌍용1차아파트(이하 대치쌍용1차)는 추가 논의 과정을 거쳐 합류 여부를 결정할 예정이다.

이달 20일 대치우성1차와 대치쌍용2차 통합 재건축 준비위에 따르면 준비위는 통합 재건축에 대한 이견을 정리해 이르면 1~2주 내 임원 회의를 거쳐 한 달 내에 주민들을 대상으로 사업설명회를 개최할 계획이다.

이곳은 앞서 올해 4월 대치우성1차ㆍ대치쌍용1차ㆍ대치쌍용2차 통합 재건축에 대한 사업설명회를 진행했다. 그러다 대치우성1차가 사업시행인가를 앞두는 등 사업에 속도가 붙자 통합 재건축 논의가 급물살을 탔다. 대치쌍용1차는 대치우성1차와 대치쌍용2차가 먼저 통합 재건축을 진행한 뒤 합류 여부를 재논의할 예정이다.

대치우성1차 재건축사업은 강남구 영동대로 230(대치동) 일원 2만5456㎡에 공동주택 9개동 712가구 등을 신축할 예정이다. 대치쌍용2차 재건축사업은 강남구 영동대로 220(대치동) 일대 2만4416㎡에 공동주택 6개동 620가구 등을 지을 계획이다.

대치우성1차와 대치쌍용2차가 통합 재건축을 시행하면 약 1400가구 규모의 대단지로 신축된다. 다만 대치쌍용1차는 재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제) 때문에 재건축을 무기한 연기해 통합 재건축 참여가 어려울 가능성이 크다. 대치쌍용1차 재건축사업은 연기 전 세운 사업계획(안)에 따라 강남구 영동대로 210(대치동) 일원 4만7659㎡에 공동주택 1105가구 등을 신축할 계획이었다.

노원구도 통합 재건축을 추진하는 분위기다. 상계한신1ㆍ2ㆍ3차는 이달 통합 재건축 추진위를 결성해 본격적인 논의에 돌입했다. 상계한신1ㆍ2ㆍ3차는 단지마다 용적률이 다르지만 서로 밀접해 통합 재건축을 시행하면 사업성이 높아질 전망이다. 추진위는 통합 재건축으로 몸집을 불려 사업성을 최대한 끌어올리겠다는 구상이다. 이 사업 대상인 상계한신1차는 공동주택 4개동 420가구, 상계한신2차 공동주택 3개동 471가구, 상계한신3차 공동주택 5개동 348가구 규모로 이뤄져 있다. 이 사업은 노원구 한글비석로46가길 16(상계동) 일원 공동주택 12개동 1239가구를 대상으로 한다.

영등포구 여의도동에서도 통합 재건축을 추진하는 단지가 나왔다. 주인공은 대교ㆍ장미ㆍ화랑아파트(이하 대교ㆍ장미ㆍ화랑) 등 3개 단지다. 대교ㆍ장미ㆍ화랑 재건축 준비위원회(이하 준비위)는 지난 2일 오전 10시 여의도중학교 강당에서 사업설명회를 개최했다. 이날 설명회에는 대교ㆍ장미ㆍ화랑을 대단지로 신축하는 사업계획(안)이 제시됐다. 준비위는 발 빠른 사업 진행을 위해 신속통합기획 합류도 고려 중이다.

이달 19일 준비위 관계자는 “이번 설명회는 단독 재건축보다 통합 재건축을 하면 분담금이 얼마나 줄어드는지 시뮬레이션을 보여주는 자리였다”라고 말했다.

이 사업 대상인 대교ㆍ장미ㆍ화랑은 공동주택 9개동 932가구로 이뤄져 있다. 준비위는 통합 재건축을 통해 영등포구 국제금융로7길 20(여의도동) 일대를 공동주택 1824가구로 신축할 계획이다.

1기 신도시도 통합 재건축 ‘바람’

‘1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법’ 제정에 대한 기대감이 커지면서 1기 신도시도 통합 재건축 바람이 불고 있다.

경기 고양시 일산서구 문촌1단지, 문촌2단지, 후곡7단지, 후곡8단지 등 4개 단지는 지난달(6월) 통합 재건축 준비위를 발족했다.

이 사업 대상인 문촌1단지는 공동주택 14개동 892가구, 문촌2단지 공동주택 7개동 348가구, 후곡7단지 공동주택 12개동 802가구, 후곡8단지 공동주택 9개동 434가구 등으로 고양 일산서구 대산로 184(주엽동) 일대에 공동주택 42개동 2476가구 규모로 이뤄져 있다.

이곳은 오마초등학교와 오마중학교, 학원가와 단지가 가까워 일산서구 중에서 학군이 가장 우수하다. 아울러 지하철 경의중앙선 일산역, 3호선 주엽역ㆍ대화역이 도보권에 있어 교통환경이 우수하다.

일산 내 다른 단지에서도 통합 재건축이 추진된다. 지난 5월 후곡3단지, 후곡4단지, 후곡10단지, 후곡15단지 등 4개 단지는 재건축 준비위 발대식을 개최했다. 이 사업 대상인 후곡3단지는 공동주택 9개동 530가구, 후곡4단지 공동주택 8개동 752가구, 후곡10단지 공동주택 10개동 516가구, 후곡15단지 공동주택 10개동 766가구 등으로 고양 일산서구 후곡로 60(일산동) 일원에 공동주택 37개동 2564가구 규모로 이뤄져 있다.

고양 일산동구 강촌마을1ㆍ2단지와 백마마을1ㆍ2단지, 백송마을6ㆍ7ㆍ8ㆍ9단지 등 3개 단지는 통합 재건축 준비위 출범 시기를 조율 중이다. 이 사업 대상인 강촌마을1단지는 공동주택 15개동 720가구, 강촌마을2단지 공동주택 15개동 608가구, 백마마을1단지 공동주택 15개동 772가구, 백마마을2단지 공동주택 13개동 806가구, 백송마을6단지 공동주택 6개동 456가구, 백송마을7단지 공동주택 9개동 617가구, 백송마을8단지 공동주택 6개동 604가구, 백송마을9단지 공동주택 6개동 462가구 등으로 고양 일산동구 강송로 196(마두동) 일대에 공동주택 85개동 5045가구 규모로 이뤄져 있다.

성남시 분당구와 군포시 등 다른 1기 신도시도 통합 재건축을 향한 움직임을 보였다. 지난 6월 성남 분당구 삼성한신ㆍ한양ㆍ우성ㆍ현대아파트는 통합 재건축 준비위를 구성해 관련 절차에 속도를 더하고 있다.

이 사업 대상인 삼성한신은 공동주택 33개동 1781가구, 한양 공동주택 32개동 2419가구, 우성 공동주택 29개동 1874가구, 현대아파트 29개동 1695가구 등으로 성남 분당구 중앙공원로 53(서현동) 일원 공동주택 123개동 7769가구 규모로 이뤄져 있다.

양지금호1단지, 양지마을청구3단지, 금호한양3ㆍ5단지, 양지마을한양5단지, 양지6단지금호청구, 양지6단지한양은 지난달(6월) 통합 재건축 준비위 구성을 마쳐 관련 절차를 신속하게 진행 중이다.

이 사업 대상인 양지금호1단지는 공동주택 16개동 918가구, 양지마을청구2단지 공동주택 13개동 768가구, 금호한양3ㆍ5단지 공동주택 13개동 814가구, 양지마을한양5단지 공동주택 21개동 1430가구, 양지6단지금호청구 공동주택 2개동 286가구, 양지6단지한양 공동주택 1개동 176가구 등으로 성남 분당구 수내로 74(수내동) 일원에 공동주택 66개동 4392가구 규모로 이뤄져 있다.

파크타운롯데아파트, 파쿠타운삼익아파트, 파크타운대림아파트, 파크타운서안아파트의 경우 올해 6월 통합 재건축 준비위를 결성했다. 이 사업은 파크타운롯데아파트 공동주택 12개동 842가구, 파크타운삼익아파트 공동주택 10개동 639가구, 파크타운대림아파트 9개동 749가구, 파크타운서안아파트 공동주택 10개동 798가구 등으로 성남 분당구 내정로 152(수내동) 일대에 공동주택 41개동 3028가구 규모 건립을 구상 중이다.

대림솔거, 롯데묘향, 극동백두, 동성백두 역시 최근 통합 재건축 준비위 구성을 마쳤다. 5개 단지는 총 3804가구로 이뤄져 있다. 이 사업 대상인 대림솔거는 공동주택 16개동 1158가구, 롯데묘향 공동주택 12개동 784가구, 극동백두 공동주택 8개동 472가구, 동성백두 9개동 406가구 등으로 군포시 광정로 119(산본동) 일원에 공동주택 45개동 2820가구 규모로 이뤄져 있다.

이외에도 인천광역시에서 단지들이 잇따라 통합 재건축에 나섰다. 이달 9일 부평구 현대1ㆍ2ㆍ3차(이하 부평현대1ㆍ2ㆍ3차) 재건축 추진위는 통합 재건축 주민설명회를 개최했다. 주민설명회를 성공적으로 마무리한 추진위는 예비안전진단을 위한 주민동의서 징구를 시작해 재건축 규제 완화가 가시화되는 대로 안전진단을 신청할 계획이다.

이 사업 대상인 부평현대1차는 공동주택 23개동 2204가구, 부평현대2차 공동주택 13개동 1496가구, 부평현대3차 14개동 1200가구 등으로 인천 부평구 경원대로 1269(산곡동) 일대에 공동주택 50개동 4900가구 규모로 이뤄져 있다. 1985년~1989년에 준공돼 모두 재건축 연한인 30년을 넘었다.

서초아남ㆍ훼미리궁전빌라 통합 재건축 ‘포기’… 업계 “분담금 산정 시 갈등 위험 커”

이처럼 통합 재건축을 가시화하는 단지가 늘고 있다. 그러나 통합 재건축이 쉬운 것만은 아니다. 단지별 이해관계가 다른 탓에 갈등을 겪을 가능성이 크고 이 과정에서 오히려 사업 속도가 늦춰질 수 있다. 실제로 이 때문에 통합 재건축을 추진하다가 단독 재건축으로 돌아서는 단지들이 생겼다.

서초구 아남아파트(이하 서초아남)와 훼미리궁전빌라는 양측의 이견을 좁히지 못해 단독 재건축으로 돌아섰다. 서초아남은 사업 규모가 작아 훼미리궁전빌라와 지난해 12월부터 통합 재건축을 추진해왔다. 하지만 서초아남과 훼미리궁전빌라는 용적률, 입지조건 등 차이가 커 분담금 부담 문제가 협상 초기부터 걸림돌이 됐다.

단독 재건축으로 돌아선 서초아남 소규모재건축은 지난달(6월) 대우건설을 시공자로 선정해 가계약 체결 등 후속 절차를 진행 중이다. 이 사업은 서초구 서초대로64길 50(서초동) 일원 6845.7㎡에 지하 2층~지상 20층 규모의 공동주택 233가구 및 부대복리시설 등을 신축할 계획이다.

훼미리궁전빌라는 서초구 사임당로23길 35(서초동) 일원에 공동주택 18가구 규모로 구성돼 있다.

올해 초부터 통합 재건축을 진행했던 신반포20차와 한신타운도 협상이 결렬됐다. 초과이익환수제 부담금과 용적률 차이가 커 사업비 분담을 조율하기 어려웠기 때문이다. 두 단지의 용적률은 신반포20차 170%, 한신타운 245%로 차이가 크다. 통합 재건축을 강행하면 사업 속도만 늦어져 단독 재건축을 선택한 것이다. 신반포20차 재건축사업은 서초구 나루터로4길 60(잠원동) 일원 9593.6㎡를 대상으로 한다. 현재는 공동주택 112가구 규모로 이뤄져 있다. 한신타운은 서초구 나루터로4길 70-5(잠원동) 일대에 공동주택 1개동 110가구로 구성돼 있다.

한 부동산 전문가는 “통합 재건축을 진행하는 이유는 ‘규모의 경제’에 있다. 규모가 클수록 사업 추진 과정에서 협상력이 좋아지고 사업 완료 후에도 단지 규모가 작은 경우보다 좋은 커뮤니티시설을 이용할 수 있기 때문이다”라며 “문제는 여러 단지가 모여있어도 단지마다 입지조건이 달라 분담금을 산정할 때 갈등이 커질 위험이 크다”라고 조언했다.

▲ 대교ㆍ장미ㆍ화랑 재건축 준비위는 지난 2일 설명회를 개최했다. <출처=강남골드 공인중개사사무소>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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