서울·경기 2022년 중순부터 본격 하락세
지방 주요도시 위주 전세 하락 가팔라
최근 전세시장은 부동산 경기 침체, 고금리로 인한 금융비용 증가와 더불어 잇단 전세사기 사건으로 전세 기피현상까지 겹쳐 큰 하락세를 겪고 있다. 특히 아파트 전세시장의 장기화되는 침체 및 하락세로 인해 역전세에 대한 우려가 현실화되고 있는 상황이다.
부동산 포털 직방이 아파트 전세시장의 지역별 동향을 보다 면밀히 파악하기 위해 자사에서 서비스하는 부동산 빅데이터 솔루션 직방RED를 통해 제공되는 머신러닝 모형 기반 아파트 전세가격지수의 최근 추이와 2년 전 대비 변동률을 검토했다.
2023년 4월 기준 <전국> 아파트 전세가격지수는 2년 전(2021년 4월) 대비 11.8% 하락했다. 전세가격 하락세가 가장 컸던 곳은 28.5% 하락한 세종과 26.5% 하락한 대구였다. 그 뒤로 울산(-18.9%), 인천(-17.1%), 부산(-16.9%), 대전(-15.1%) 순으로 하락폭이 작았다.
<일반 도> 지역의 경우에도 전세가격이 지속 하락하고 있으나 대도시들에 비해 상대적으로 변동폭은 작았다. 특히 강원과 제주는 변동률이 각각 +0.5%, +1.2%로, 2년 전 가격 수준까지 떨어지지는 않았다.
<수도권 3개 시도>의 전세가격 흐름은 2020년 이전까지 비슷한 추이를 보이고 있었지만, 2020년 이후 인천과 경기에서 서울에 비해 아파트 전세가격의 변동폭이 상대적으로 컸다. 특히 인천은 2021년 10월에 고점을 기록한 이후 큰 폭의 전세가격 하락을 보이고 있으며, 2023년 초에는 3년 전인 2020년 초 수준까지 전세가격이 떨어졌다. 서울과 경기는 2022년 중순부터 본격적인 하락세가 시작됐으며, 2023년 현재 약 2년 반 전인 2020년 중순 수준으로 가격이 떨어졌다.
수도권 3개 시도 모두 2023년 들어서는 전세가격 하락 추세가 비교적 완만해지는 경향을 보이고 있는데, 2023년 4월 지수(잠정치)에서는 일부 반등의 신호가 포착되기도 했다.
<서울 자치구>별 전세는 2023년 4월 기준 강남구와 동작구의 아파트 전세가격이 2년 전 대비 각각 -13.2%, -12.9%로 가장 크게 하락했다. 권역별로는 북부권(노도강 지역)과 동남권(강남3구 지역)이 대조를 이뤘다.
강남3구의 경우 2019년 이후 2022년 상반기까지 연평균 10% 내외의 꾸준한 상승 추세를 보이다가 2022년 중순 이후 하락으로 전환해 1년 동안 고점대비 15~17% 가까운 급격한 하락세를 보였다. 반면 북부권(노도강 지역)은 2020년에 급격한 전세가격 상승을 보인 이후 2년 간 보합세를 유지하다, 2022년 하반기 들어 하락전환 됐으나 그 속도는 10~11% 내외로 동남권에 비하면 비교적 느린 하락세였다.
강북구, 송파구와 같은 일부 자치구는 2023년 3-4월 들어 반등이 시작되려는 조짐을 보이는 반면 서초구, 강남구 등의 자치구에서는 지속 하락하는 패턴을 보이는 등 최근의 동향은 자치구에 따라 엇갈리고 있다.
<수도권 전철의 주요 노선>별로 살펴보면 2023년 4월 기준 3호선 역세권 아파트의 전세가격이 2년 전 대비 12.9% 하락한 것으로 나타나 상대적으로 가파른 변동폭을 보였다.
반면 6호선(-6.7%)과 신분당선(-8.1%), 2호선(-8.5%)은 비교적 하락률이 낮은 것으로 나타났다. 이와 관련해 시계열 추이를 보면 서울 내 주요 업무지역을 지나는 2호선 역세권 아파트들의 전세가격 변동폭이 상대적으로 적었으며, 신분당선의 경우는 전세가격 하락전환이 늦어 2022년 상반기까지 지속적인 상승을 보이다가 2022년 하반기부터 하락이 시작돼 2023년 4월 기준 2년 전 대비 변동률은 상대적으로 낮게 나타났다.
<경상권>은 수도권과 달리 특별한 반등신호 없이 지속적인 전세가 하락 추세를 보이고 있다. 특히 대구의 하락세는 세종을 제외한 전국에서 가장 가팔랐다. 2023년 4월 기준 대구의 전세가격지수는 85.8p로 나왔는데, 이는 2016년 10월과 유사한 수준으로 5년 반 전 가격까지 하락한 것이다.
<충청권>에서는 세종시의 등락폭이 매우 컸다. 세종은 2020년 전국에서 가장 빠른 속도로 전세가격 상승을 경험한 이후 2021년 하순부터 급격한 하락을 보여 2023년 현재는 3년 전인 2020년 초 수준까지 가격이 떨어졌다.
충북의 경우 전세가격의 상승이 타 지역보다 느린 2021년 중순경부터 시작됐고, 2022년 이후 침체기의 하락 추세도 완만해 2023년 4월 기준 2년 전 동월 대비 하락률은 타 시도에 비해 상대적으로 낮은 편이었다.
<전라권>은 전체적으로 타 지역에 비해 전세가격의 등락폭이 비교적 작은 편이지만, 전남의 경우 2021년 부동산 과열기 상승폭이 작았던 것에 비해 2022년 들어 꾸준한 하락세를 보이며 2023년 4월 현재에는 2019년의 가격수준까지 떨어진 것으로 나타났다.
<강원>과 <제주>는 최근 전세가 하락추이가 전국에서 가장 완만한 편에 속하나, 수도권과 달리 특별한 반등 신호를 보이진 않고 있다.
아파트 전세시장의 동향은 지역에 따라 엇갈렸다. 서울의 경우 자치구에 따른 차이가 있으나 타 지역에 비해 상대적으로 변동률이 낮고 하락전환의 시기도 2022년 하반기로 타 지역에 비해 이른 편은 아니었다.
인천 및 대구, 세종 등 지방 대도시들은 하락전환이 시작된 시기가 2021년 중반경으로 빠르고 전세가격의 하락률도 가팔랐다. 특히 2023년 4월 기준 인천의 경우는 과거 3년 전, 대구는 5년 전 수준까지 전세가격이 떨어졌다는 점에서 역전세난에 대한 우려가 현실화되는 상황이다.
한편 2023년 들어 기준금리 동결과 코픽스 금리 하락 등으로 인해 수도권 일부 지역의 4월 전세가격지수 잠정치에서는 가격 반등의 신호가 포착되기도 했다. 반면 지방의 경우 2022년에 비해 전세가 하락폭이 다소 완화되고는 있으나 반등의 조짐은 보이지 않고 있다.
그러나 반등 신호가 포착되는 수도권의 경우에도 전세사기 리스크에 대한 사회적 관심 증대, 그리고 미국의 추가 금리인상 시사 등 금융시장의 리스크가 아직 해소되지 않아 현 시점에서 반등을 섣부르게 논하기보단 향후의 거래 동향을 지속해서 확인할 필요가 있다.
※ 직방RED 아파트 전세가격지수 ○기초가격 산정방식: 국토교통부 실거래 데이터 기반, 자체 딥러닝 모형을 통해 주택 특성을 통제해 아파트 룸타입별 전세가 산정(모형 정확도: 전국 기준 평균 오차율 ±8.1% 내외) ○가격지수 산출방식: 딥러닝 모형으로 산정된 전세가격을 기초로 한 종합주가지수 방식 가격지수 산출(세대수 가중식 라스파이레스 지수, 신축/멸실에 따른 세대수 변동 보정) ○가격지수 집계대상: 전국 소재, 직방 및 호갱노노에서 서비스 중인 아파트 중 전세 실거래 신고가 일정 기준 이상 등록된 단지 ○최근 1개월(2023년 4월)은 실거래 신고가 마무리되지 않았으므로 향후 추가 실거래 집계에 따라 변동할 수 있는 잠정치 ○지수 산출을 위한 기초가격은 전세 실거래 가격을 학습한 딥러닝 모형의 산정가격만을 활용했으며, 호가와 중개업소 시세 등은 지수에 반영되지 않음 ○화폐가치 변동에 따른 보정이 되어 있지 않은 명목가격지수
