경기불황에 금리 인상 효과까지 더해지며 주택가격 하락 불가피
2023년 연말을 경과하며 안정세로 완만히 진입 예상

한국경제연구원은 ‘주택^주1)시장 전망 및 주택환경 변화에 따른 영향 분석’ 보고서를 통해 올해 아파트 가격이 -3.3% 수준까지 하락하게 될 것이라고 전망했다. * ^주1) 분석대상 주택은 아파트

한경연은 동태적·확률적 일반균형(DSGE) 모형^주2) 시뮬레이션을 적용했는데, 금리 인상에 따라 주택가격은 3% 이상 즉각적으로 하락하고 그 영향은 상당 기간 지속될 것이라고 보았다. * ^주2) 가계, 기업, 정부, 금융기관이 합리적 기대를 통해 의사결정을 내린다는 가정 하에, 정책변화를 통해 야기된 경기변동을 분석·예측하는 경제학 모형

주택규제 완화 충격이 발생하면 주택가격은 2.3%까지 상승했다가 그 효과는 점진적으로 소멸해 원상을 회복하는 양상을 보인 반면, 주택규제 강화 충격의 경우 주택가격은 즉각적으로 4%까지 하락했다가 짧은 시간 안에 영향이 소멸함과 동시에 가격은 오히려 상승하는 현상이 나타났다.

이는 과거 정부에서 대책발표 후 주택시장이 짧은 관망세를 보이다가 급등했던 실제 반응과 데이터를 반영한 경제학 모형의 분석 결과가 매우 유사하다는 점을 보여준다.

한경연은 충격반응함수(Impulse response function: IRF) 분석을 통해 주택공급이 증가하면 주택가격은 완만한 하락세를 보인다는 결과도 도출했다.

▲ 시기별 주택가격 증감률(표 제공=한국경제연구원)

2023년 아파트 가격, 전국-3.3%, 수도권-2.9%, 서울(강남)-2.7% 하락 전망

위의 동향분석 및 모형분석 결과를 적용하면 2023년 주택가격은 전국 -3.3%, 수도권 -2.9%, 지방 -4.5% 하락하게 된다. 특히 불패라고 여겨져 왔던 서울 강남 지역(강남구, 서초구, 송파구)의 하락폭도 –2.7%에 달하게 된다.

한경연은 2024년에는 아파트 가격이 어느 정도 회복될 것으로 보았는데, 전국 2.5%, 수도권 3.0%, 지방 1.6%, 서울 강남 3.2% 상승할 것으로 내다봤다.

2022년 9월부터 현재까지 10% 가까이 급락 그러나 반등 움직임

분명한 것은 시장에 변화가 있다는 점이다. 보고서에 따르면 지난 5년간 기록적인 상승세를 지속해 오던 주택가격은 경기위축과 금리인상이 본격화된 2022년 하반기를 기점으로 하락세로 전환됐다. 특히 거래량 감소는 2년 전인 2021년 하반기에 이미 시작됐다.

한경연은 과거 정부의 지나친 주택규제에 따라 나타난 공황구매 및 풍선효과와 같은 부작용으로 인해 주택가격이 사실상 구매불능한 수준까지 오른 가운데, 금리급등과 경기불황의 영향까지 더해지며 주택수요를 급격하게 위축시킨 것이 주택가격 급락의 원인이라고 분석했다.

또 가격하락이 현실화된 2022년 9월부터 현재^주3)까지 주택가격 하락률은 전국 -8.0%, 수도권 –10.0%에 이르고, 불패로 인식된 서울-강남 지역의 하락도 -6.5% 수준에 도달하는 등 주택시장 경착륙 우려가 확산됐다고 보았다. * ^주3) 한국부동산원에서 주택 가격 데이터를 공개한 최신 시점(2023년 1월) 기준

이러던 것이 기준금리가 정점에 도달했다는 인식이 시장의 컨센서스로 자리잡고, 현 정부 집권 이후 광범위하면서도 신속하게 진행된 주택시장 규제완화 효과가 더해지며 실거래가 지수 및 거래량이 서울을 중심으로 소폭 반등하기 시작했다.

그러나 이승석 한경연 부연구위원은 경착륙에 대한 우려를 했는데 “대내외적 악재 및 성장모멘텀 약화로 경기불황 국면에 진입하게 된 현 경제적 상황에서 주택시장까지 경착륙하게 될 경우 미미한 경기반등의 가능성마저 소멸할 수 있는 엄중한 상황임을 감안할 때 주택시장 경착륙 가능성을 조금이라도 낮추기 위해서라도 규제완화를 통한 주택시장 정상화를 신속하고 과감하게 진행해야 한다”고 주장했다.

남성운 기자
singler2@naver.com