하락세 소폭 둔화됐지만... 매물적체 해소 요원
2월 입주, 열에 일곱 수도권에 집중
수도권 일부 지역 중심 전셋값 빠르게 떨어질 듯
서울과 수도권 아파트 가격이 장기간 약세를 이어가는 가운데 지난 1.3대책 발표 이후 내리막길에서 가격 변동률이 우왕좌왕하는 분위기다. 서울이 포함된 규제지역 해제 이후 급급매나 소형아파트를 중심으로 국지적 매수문의가 늘었지만, 매수와 매도 사이의 가격 간극이 상당히 벌어져 있다. 수요자는 조금이라도 더 싸게, 매도자는 조금이라도 더 비싸게 거래에 나서면서 실제 계약으로는 이어지지 못하고 있다. 사실상 최근 1년 동안 매물이 적체된 만큼 고금리 환경을 고려할 때 거래 체결을 통해 매물이 해소되기까지 상당한 시일이 소요될 것으로 보인다.
부동산R114가 1월 19일 발표한 자료(‘weekly R report-수도권 APT 시황 2023.01.20.’)에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.06% 떨어져 전주 대비 낙폭이 0.03%p 줄었다. 재건축과 일반 아파트가 각각 0.05%, 0.06% 떨어졌다. 신도시와 경기·인천은 같은 하락폭을 기록하며 0.05% 내렸다.
전세가격도 전주 대비 낙폭을 다소 줄였다. 서울이 0.12% 하락했고, 신도시와 경기·인천이 각각 0.06%, 0.07% 떨어졌다. 설 연휴와 겨울 비수기 영향으로 수요 유입이 줄어든 가운데 상대적으로 입주물량이 많은 지역들이 전세가격 약세를 이끌었다.
[매매]
서울은 25개 구 중 21곳에서 하락해 대부분이 약세를 나타냈다. 다만 전주 대비 전반적인 하락폭은 둔화됐다. 지역별로는 ▼도봉(-0.17%) ▼강동(-0.16%) ▼관악(-0.16%) ▼구로(-0.15%) ▼금천(-0.13%) ▼서대문(-0.08%) 송파(-0.07%) 등이 떨어졌다. 도봉은 방학동 신동아1단지, 청구 등이 1,000만원-2,250만원 빠졌다. 강동은 명일동 명일삼환, 둔촌동 현대1차, 고덕동 배재현대 등이 2,500만원-5,000만원 하락했다. 관악은 봉천동 성현동아, 관악동부센트레빌, 관악우성 등이 500만원-2,500만원 떨어졌다.
신도시는 ▼평촌(-0.15%) ▼일산(-0.11%) ▼산본(-0.10%) ▼동탄(-0.07%) ▼분당(-0.01%) 등이 하락했고 나머지 신도시는 보합(0.00%) 수준에서 움직였다. 평촌은 관양동 공작성일, 호계동 무궁화경남, 비산동 관악 등이 500만원-1,000만원 빠졌다. 일산은 장항동 호수3단지삼환유원, 주엽동 문촌16단지뉴삼익 등이 500만원-1,000만원 떨어졌다.
경기·인천은 ▼수원(-0.16%) ▼고양(-0.15%) ▼용인(-0.14%) 등이 0.10% 이상의 낙폭을 나타낸 반면 나머지 지역들은 과거보다 낙폭을 줄이거나 보합(0.00%) 수준에서 가격 움직임이 제한됐다. 수원은 천천동 화서역푸르지오더에듀포레, 우만동 월드메르디앙 등이 1,000만원-2,250만원 빠졌다. 고양은 식사동 위시티블루밍3단지, 행신동 햇빛23단지주공 등이 500만원-1,500만원 하락했다. 용인은 상현동 서원마을5단지금호베스트빌, 영덕동 흥덕우미린레이크포레 등이 250만원-2,500만원 떨어졌다.
[전세]
서울은 전세 대출 이자 등에 대한 민감도가 상대적으로 큰 비강남권의 하락세가 상당했다. ▼강북(-0.57%) ▼구로(-0.46%) ▼관악(-0.45%) ▼동대문(-0.27%) ▼동작(-0.23%) ▼금천(-0.21%) 등이 떨어졌다. 강북은 수유동 벽산1차, 수유래미안 등이 625만원-3,500만원 빠졌다. 구로는 신도림동 신도림4차e편한세상, 구로동 구로현대 등이 1,000만원-5,000만원 하락했다. 관악은 봉천동 관악파크푸르지오, 관악동부센트레빌 등이 1,000만원-2,500만원 떨어졌다.
신도시는 ▼평촌(-0.19%) ▼일산(-0.15%) ▼동탄(-0.09%) ▼분당(-0.04%) 등이 하락했다. 평촌은 호계동 무궁화금호, 무궁화한양, 무궁화경남 등이 1,000만원-2,000만원 떨어졌다. 일산은 주엽동 문촌2단지라이프, 장항동 호수4단지LG롯데 등에서 1,000만원 빠졌다. 동탄은 능동 동탄숲속마을능동역리체더포레스트, 반송동 시범한빛KCC스위첸, 청계동 동탄2신안인스빌리베라2차 등에서 1,000만원-1,500만원 하락했다.
경기·인천은 ▼고양(-0.20%) ▼수원(-0.19%) ▼용인(-0.15%) ▼시흥(-0.14%) ▼화성(-0.11%) ▼오산(-0.06%) 등이 떨어졌다. 고양은 행신동 햇빛19단지공무원, 도내동 고양원흥동일스위트7단지, 탄현동 탄현4단지건영 등이 1,000만원-1,500만원 빠졌다. 수원은 영통동 신나무실신원,미주, 조원동 광교산임광그대가 등이 750만원-1,500만원 하락했다. 용인은 상현동 만현마을9단지자이, 구갈동 힐스테이트기흥 등이 750만원-1,750만원 떨어졌다.
정부가 1월 초부터 대출과 세금, 청약, 정비사업 등을 총 망라한 규제완화 정책을 순차 도입하고 있다. 특히 1월 30일부터 1년 동안 신청이 가능한 특례보금자리론의 경우 수요층이 가장 우려하던 DSR 규제가 미적용 되고 상대적으로 낮은 4%대의 금리로 자금을 조달할 수 있어 수도권 급매물 거래를 유도할 수 있을 전망이다.
다만 한국은행의 7회 연속 기준금리 인상에 따른 수요위축 상황이 여전하고, 기존에 쌓여 있던 매물량도 상당한 상황이다. 연초부터 계속된 정부의 다양한 대책 발표에 따라 국지적으로 매수 문의가 늘고 있으나 실제 거래 체결로 이어지면서 쌓여 있는 매물들이 해소되기까지는 갈 길이 멀어 보인다.
한편 봄 이사철을 앞두고 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 집중돼 수도권 전셋값 추가 하락 우려가 커지고 있다.
부동산R114가 1월 19일 발표한 ‘issue R report’에 따르면 오는 2월에는 수도권 2만5,096가구를 비롯해 전국에 3만5,748가구가 입주하는데, 이는 전년 동기 대비 48.8%나 증가한 물량이다.
부동산R114는 지난해에 이어 집값 하락세가 지속되는 가운데 전세시장은 높은 이자율과 입주 대기 물량 증가로 당분간 약세가 이어질 가능성이 높다며, 단기간에 3,000가구 이상 대단지 입주가 몰리는 서울 강남권과 경기 부천, 공급누적의 우려가 깊은 경기 화성, 양주 등 수도권 일부 지역을 중심으로 전셋값이 빠르게 떨어지는 등 가격 조정이 불가피할 것이라고 전망했다.
2월 수도권 입주물량은 2만5,096가구로 작년 동기(1만3,287가구)와 비교해 거의 2배나 늘었다. 지역별로 보면 서울(3,256가구→6,213가구)과 경기(6,771가구→15,009가구)가 각각 1.9배, 2.2배 이상 증가했고, 인천(3,260가구→3,874가구)은 엇비슷한 수준을 보였다.