인구감소...새 아파트 VS 기존 아파트 깊어진 양극화

승인2019.08.07 10:24l수정2019.08.07 10:30

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▲ 인구 감소지역, 새 아파트값 지역 평균 대비 가격 격차 커(상승률: 지역 평균 대비 입주 2년 이내 아파트 3.3㎡당 매매가격 상승률, 2019.07.15/ 2019년 순유입인구: 전출-전입, 통계청)(자료제공=KB부동산 리브온)

제주 신축아파트 3.3㎡당 1,508만원, 경기보다 비싸
입주 2년 이내 아파트값 상위 10위권 강남3구 싹쓸이, 웃돈만 57%↑

새 아파트 선호현상이 이어지면서 이들의 몸값이 높아지고 있다. 지난해부터 입주한 아파트의 3.3㎡당 매매가격 상위 10곳은 강남3구가 싹쓸이 했다. 분양가 대비 57% 이상의 웃돈(프리미엄)도 붙었다. 반면 인구가 줄고 있는 지방의 새 아파트와 기존 아파트 가격 격차는 수도권보다 커 양극화가 깊어졌다.

KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온(Liiv ON)은 입주 2년 이내 새 아파트값이 지역 평균과 얼마나 차이가 나는지 지역별로 분석했다.

새 아파트값 지역 평균 대비 지방이 수도권보다 더 비싸
새 아파트와 기존 아파트의 가격 격차가 지방일수록 커지는 것으로 나타났다. KB부동산 리브온에 따르면 전국 입주 2년 이내(2018년~2019년 7월까지) 새 아파트 630개 단지의 3.3㎡당 매매가격은 전국 평균(1,203만원) 대비 25.7% 높은 1,512만원으로 조사됐다.

수도권 새 아파트 3.3㎡당 매매가격은 1,851만원으로 해당지역 평균(1,640만원)보다 211만원(13%) 높았다. 지방은 해당지역 평균(746만원)보다 344만원(46%) 높은 1,090만원을 기록했다. 수도권보다 가격 격차가 133만원 컸다.

가격 격차가 큰 지역 1위는 경북(66%)이다. 그 뒤로 전북(65%), 충북(61%), 전남(56%), 광주(55%), 경남(52%) 순이다. 주택 경기가 어려운 지방은 순유입 인구가 줄어들고 있지만 새 아파트 입주물량이 쏟아지면서 주거 선호도가 낮은 오래된 아파트 중심으로 집값이 하락세다.

경북의 경우 최근 5년 아파트 연평균 입주물량은 1만9,814가구로 직전 5년 평균 대비 2.2배 증가했다. 새 아파트 입주를 앞둔 집주인들이 잔금 마련을 위해 기존 집을 급매물로 내놓으면서 집값 하락을 부채질하고 있다.

인구 줄면 새 아파트와 기존 아파트값 양극화 더 깊어질까?
올해 인구가 증가한 지역의 새 아파트와 기존 아파트 가격 차이는 크지 않았다. 제주(28%), 경기(23%), 세종(18%) 지역의 새 아파트 3.3㎡당 매매가격은 전국 평균(26%) 대비 상승률이 비슷하거나 낮았다.

제주의 새 아파트 3.3㎡당 매매가격은 1,508만원으로 경기보다 60만원 정도 높았다. 세종은 2011년부터 입주가 진행되면서 기존 아파트의 준공기간이 길어야 9년차다. 올해 세종 순유입 인구수는 경기 다음으로 많은 1만2,058명이다. 세종의 새 아파트 3.3㎡당 매매가격은 지역 평균 보다 215만원 높은 1,402만원을 기록했다

경기 새 아파트의 3.3㎡당 매매가격은 1,448만원으로 해당지역 평균(1,174만원) 대비 23%의 차이를 나타냈다. 전국에서 두 번째로 낮은 수치다. 경기는 교통, 교육 등 인프라 시설을 고루 갖춘 2기신도시 및 택지지구 조성으로 올해 전국에서 가장 많은 6만7,112명의 순유입 인구가 들어왔다. 서울과 가까운 과천(12%), 광명(30%) 지역의 기존 아파트는 재건축과 리모델링 기대감으로 기존 아파트도 동반 상승했다.

서울 새 아파트 3.3㎡당 매매가격 4천만원
서울은 재개발 사업이 마무리된 자치구는 서울 평균보다 큰 반면 강남권은 이보다 낮았다. 서울의 새 아파트 3.3㎡당 매매가격은 4천만원으로 지역 평균(2,737만원) 대비 46.4% 높다. 단독・다가구 등 노후주택 밀집지역에서 재개발이 끝나거나 도시개발이 진행된 동작구(57%), 금천구(54%), 관악구(49%), 강서구(46%), 동대문구(44%), 성북구(44%), 은평구(43%), 종로구(41%) 8곳은 서울 평균 대비 40% 이상 차이가 났다.

9억원 이상의 고가아파트가 밀집된 강남구(23%), 송파구(29%), 서초구(32%)는 30% 안팎이다. 강남권은 신규 입주한 아파트의 매매가격이 지역 최고가를 경신하면서 주변 사업 추진이 빠른 재건축 아파트 중심으로 동반 상승한 영향을 받았다.

새 아파트 3.3㎡당 매매가격 상위 10위권 강남3구 ‘싹쓸이’
새 아파트의 3.3㎡당 매매가격 상위 10위권 단지는 강남3구가 싹쓸이했다. 특히 웃돈이 분양가 대비 평균 57% 상승했다. 지난 해 다주택자에 대한 규제대책으로 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 수요가 늘어나면서 현금 부자들이 입지가 우수한 강남권으로 유입돼 인기를 끌었다.

서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포와 송파구 가락동 헬리오시티는 분양가 수준으로 올랐다. 지난해 6월 입주한 서울 서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포는 3.3㎡당 7,705만원(82%)으로 1위를 기록했다. 이는 단지 평균 3.3㎡당 분양가 4,233만원대비 웃돈이 3,472만원 붙었다. 예를 들어 109㎡(33평) 기준 프리미엄만 11억원 수준이다.

그 뒤로 서초구 잠원동 신반포자이(7,031만원), 강남구 개포동 래미안블레스티지(6,625만원), 삼성동 센트럴아이파크(6,332만원)는 3.3㎡당 매매가격이 6천만원 이상이다. 10위인 송파구 가락동 헬리오시티는 3.3㎡당 분양가 2,567만원 대비 94%(2,402만원) 오른 4,969만원을 나타냈다. 11위인 동작구 흑석동 아크로리버하임 3.3㎡당 매매가격은 분양가만큼(3.3㎡당 2,274만원, 107%) 오른 4,713만원이다.

지방・광역시에서 새 아파트값 상위지역은 대구, 대전, 부산이었다. 대구의 강남으로 불리는 수성구 아파트는 상위 4위까지 휩쓸었다. 대구 수성구 범어동 빌리브범어가 3.3㎡당 2,831만원으로 1위다. 5위는 대전 유성구 도룡동 도룡SK뷰(2,219만원) 차지했다. 7위부터 10위까지는 부산에서 입주한 남구 용호동 W(2,002만원), 해운대구 우동 해운대자이2차(1,919만원) 등 순으로 매매가격이 높았다.

‘젊은 새 아파트’ 선호현상 이어질 전망
새 아파트 선호현상은 편리한 주거환경과 재개발·재건축 사업 규제로 새 아파트의 희소성이 부각돼 두드러질 것으로 보인다. 이 때문에 새 아파트와 기존 아파트의 가격 격차는 좁혀지기 쉽지 않아 보인다.

민간택지까지 분양가상한제가 확대 적용되면 재건축 및 리모델링이 어려운 기존 아파트 대상으로 거래가 줄고 입지가 떨어지는 구도심 집값은 하향조정이 이뤄질 것으로 보인다. 지역 경기가 어려운 지방은 수도권으로 인구 유출되면서 새 아파트와 기존 아파트값의 양극화는 심화될 것으로 예상된다.

▲ 경기도 시군구 신축아파트(입주 2년 이내 2018~2019년) 3.3㎡당 매매가격 지역 평균대비 비교(3.3㎡당 매매가격은 매매일반평균가격을 세대수 가중, 2019.07.15)(자료제공=KB부동산 리브온)
남성운 기자
singler2@naver.com
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